Перспективы рынка недвижимости Москвы: прогнозы на 2017 и 2018

Автор: Амадей Красавчик Дериглазов

Рынок столичной недвижимости уже третий год находится в состоянии плавного падения, отнимая последнюю надежду в вечной и нерушимой ценности московских квартир даже у самых консервативных инвесторов. Текущий же 2017 год ознаменовался приданием процессу перетекания квадратных метров из инвестиционного фонда в жилой характера тотальной необратимости. И верить увещеваниям риелторов, каждые полгода констатирующих, что рынок достиг дна, а дальше опять начнётся удорожание, не позволяет объективная реальность. А реальность такова, что объём предложения выставленных на продажу квартир в Москве не становиться меньше с падением цен, а напротив, растёт. Притом, что платёжеспособный спрос остаётся на очень низком уровне. Виной тому большой объём строительства новостроек, набравший рекордные темпы на фоне экономического кризиса, вызванного падением цен на сырьевых рынках и финансовыми санкциями.

Реклама вновь возводимых жилых комплексов Москвы и ближайшего Подмосковья заполонили все доступные СМИ – и это не удивительно на смену точечной застройке пришло освоение гигантских просторов промзон. Причём все доступные территории застраиваются максимально плотно и ввысь, и вширь. А ведь не стоит забывать, что для людей не очень богатых, но которым хочется иметь статус москвича, придумали Новую Москву, которую также активно застраивают. А если вспомнить о планах московских властей по реновации пятиэтажек, места которых уже в ближайшее время могут занять двадцатиэтажные небоскрёбы, то совсем становится страшно, ибо возникает подозрение, что квартир в Москве скоро станет больше, чем москвичей. Дополнительный фактор дестабилизации – владельцы инвестиционных квартир, которые всё в большем количестве пытаются избавиться от дешевеющих активов. На инвестиционной привлекательности квартир также сказывается и повышение налога на недвижимость и снижение прибыльности арендного бизнеса. Поэтому не стоит удивляться наметившейся тенденции сползания цен на столичные квадратные метры. А наиболее очевидный прогноз перспектив рынка недвижимости Москвы на ближайшие годы – это продолжение плавного снижения цен. Хотя ещё более сильного удешевления тоже ждать вряд ли стоит, если экономика России, конечно, не порадует каким-нибудь очередным дефолтом. Поэтому всех, кто меня спрашивает, стоит ли покупать квартиру в Москве сейчас или нет. Я советую, если есть деньги и необходимость в квартире для проживания, то, безусловно, стоит купить. В собственной квартире – всегда приятнее жить, а главное экономика России – это всегда череда сюрпризов и, если Вы не планируете покинуть родные места, то квартира – это один из элементов страховки. Обязательное условие – квартиру покупать сейчас целесообразно только в готовом доме, ну и, конечно, в хорошем месте. В ином случае, с большой долей вероятности лучше обождать с покупкой.

И на последок приведу конкретны цифры и несколько известных методик оценки степени привлекательности жилой недвижимости. Итак, на июнь 2017 года для Москвы имеем:

  • Средняя зарплата – чуть более 75 тысяч рублей
  • Средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры – чуть более 170 тысяч рублей
  • Прожиточный минимум – чуть менее 18 тысяч рублей
  • Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры – около 31 тысячи рублей

Простейший индикатор, который призван оценить эффективность инвестиций в недвижимость – P/R, показывающий отношение цены к рентному доходу. Используя приведённые выше данные, рассчитаем показатель P/R для однокомнатной квартиры в 38 квадратных метров, что тоже можно считать усреднённой площадью для всего многообразия московских однушек. Таким образом, получим, что наша гипотетическая усреднённая однушка стоит 6,5 миллионов рублей. Сдавая её в аренду на долгосрок, сможем заработать 372 тысячи рублей за год. Получаем P/R = 17,5. Нормальным ценообразованием считается коридор от 10 до 15. Показатель P/R выше 15, говорит о том, что рынок недвижимости перегрет и чем выше разница, тем сильнее. Так на пике цен, наблюдавшийся около 5 лет назад, в Москве показатель P/R превышал значение 22. Сейчас мы видим, что цены уже близки к справидливым рыночным значениям. Соответственно при существующих арендных ставках, с точки зрения оценки по методики P/R, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры будет в ближайшие годы стремиться к 145 тысячам рублей.

Также можно оценить справедливую цену квадратного метра однокомнатной квартиры с точки зрения доступности относительно средних доходов домохозяйств. Для большинства развитых мегаполисов мира разность между средней стоимостью квартиры и средним доходом домохозяйств колеблется в пределах от 8 до 12, у Лондона этот показатель равен 16, однако напомню, что Лондон – самый популярный город среди финансовых толстосумов. К сожалению, данных по доходам домохозяйств Москвы я не нашёл, поэтому буду рассматривать гипотетическую ситуацию доступности приобретения холостяком со средней зарплатой в Москве средней однокомнатной квартиры. Исходные данные у нас остаются прежними – таким образом, если вычесть из средней зарплаты прожиточный минимум получим 57 тысяч рублей. Из чего делаем очевидный вывод, что среднестатистическому холостяку потребуется почти 10 лет, чтобы накопить на среднестатистическую однушку в Москве. Что в принципе является нормой для развитых столичных мегаполисов. Правда, ни одна из европейских столиц не может похвастаться таким большим количеством возводимых новостроек, поэтому возьмём за ориентир наш предыдущий прогноз предельного уровня падения средней стоимости квадратного метра для однокомнатной квартиры в 145 тысяч рублей. И рассчитаем, сколько лет потребуется нашему подопытному холостяку, чтобы скопить на среднестатистическую однушку в Москве. Произведя ряд нехитрых арифметических операций, получаем в результате чуть больше 8 лет. Что для развитых столичных мегаполисов также является вполне нормальной практикой, как мы уже указывали ранее. В общем, в очередной раз убеждаемся, что среднюю цену в 145 тысяч рублей за квадратный метр, можно считать объективным дном, которого рынок недвижимости Москвы в ближайшие пару лет скорее всего достигнет.

В общем, резюмирую, прогноз мой на 2017 и 2018 годы будет такой: с наибольшей вероятностью цены на квартиры в Москве в ближайшие несколько лет продолжат плавно снижаться и подешевеют ещё где-то на 15% от текущих уровней.

Дата публикации: 27.06.2017

К списку гламурных манифестов сообщества «Народные советы»